Le opere incomplete realizzate in esecuzione di un permesso di costruire decaduto devono essere demolite se non sono autonome, scindibili e funzionali.
L’Adunanza Plenaria del Consiglio di Stato con la pronuncia n. 14 del 30 luglio 2024 prende posizione sulla questione di “quale sia la disciplina applicabile alle opere parzialmente eseguite in virtù di un titolo edilizio decaduto e che non siano state oggetto di intervento di completamento in virtù di nuovo titolo edilizio” deferita dalla Sezione II del Consiglio di Stato con ordinanza del 7 marzo 2024 n. 2228.
L’Adunanza Plenaria preliminarmente chiarisce, inter alia, che:
- la ratio della disciplina sull’efficacia temporale dei titoli edilizi è quella di avere una certezza temporale riguardo le attività di trasformazione urbanistico-edilizia del territorio, che per propria natura è frazionata nel tempo, al fine di impedire che l’eventuale modifica delle previsioni pianificatorie possa essere condizionata senza limiti temporali da antecedenti permessi di costruire, salva la possibilità per l’interessato di chiedere una proroga del termine prima della scadenza;
- il permesso di costruire assolve alla funzione di consentire che gli interventi edilizi siano realizzati in conformità alla disciplina pianificatoria e consente al privato di edificare soltanto lo specifico fabbricato descritto in progetto;
- la totale difformità dal titolo sanzionata dall’art. 31 TUE si verifica anche nel caso di mancato completamento della costruzione, quando siano state realizzate solo opere parziali non riconducibili al progetto approvato sotto il profilo strutturale e funzionale (c.d. “scheletro” e “non finito architettonico”) e non possa essere rilasciato un nuovo permesso di costruire per completarle;
- l’opera c.d. incompiuta comporta di per sé un degrado ambientale e paesaggistico;
- dopo la decadenza del permesso di costruire spetta al Comune constatare che vi è stata “una divergenza tra consentito e realizzato” ed adottare la determinazione conseguente.
Ciò premesso, l’Adunanza Plenaria pronuncia i seguenti principi di diritto:
- quando le opere incomplete non sono autonome, scindibili e funzionali il Comune deve disporne la demolizione ai sensi dell’art. 31 TUE, in quanto eseguite in totale difformità dal permesso di costruire;
- qualora il permesso di costruire riguardi una pluralità di costruzioni funzionalmente autonome (es. villette), i manufatti realizzati ove funzionalmente autonomi, anche se non propriamente completi, devono ritenersi muniti di titolo, purché caratterizzati da tutti gli elementi costitutivi ed essenziali e necessitanti solo di opere minori che non richiedono il rilascio di un nuovo permesso di costruire;
- in caso di opere parzialmente edificate, autonome funzionalmente, che però presentino difformità rispetto al titolo edilizio non qualificabili come gravi, l’Amministrazione potrà adottare la sanzione ex art. 34 TUE, salva la possibilità dell’interessato, ove ne sussistano i presupposti, di chiedere l’accertamento di conformità ex art. 36 TUE.
Avv. Sara Vidale